Zatem zadatek różni się od zaliczki tym, że w przypadku niewykonania zobowiązań wynikających z umowy przez jedną ze stron, druga strona wzbogaca się o wysokość zadatku, natomiast w przypadku zaliczki – jest ona zwracana bez dodatkowych konsekwencji.
Przykład:
Kowalski sprzedaje Nowakowi mieszkanie za cenę 500 000 zł. Ustalają, że Nowak przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zapłaci Kowalskiemu zadatek w wysokości 10% ceny transakcyjnej, czyli 50 000 zł.
Jeżeli Kowalski odstąpi od umowy, będzie musiał zwrócić Nowakowi zadatek w dwukrotnej wysokości, czyli 100 000 zł.
Jeżeli Nowak odstąpi od umowy, jego zadatek w całości zatrzyma Kowalski.
Natomiast w przypadku, gdy Kowalski z Nowakiem ustalą, że na poczet ceny kupna mieszkania zostanie zapłacona zaliczka, wówczas bez względu na to, czy z transakcji zrezygnuje Kowalski czy Nowak – Kowalski jest zobowiązany zwrócić Nowakowi zaliczkę w pełnej wysokości, czyli 50 000 zł.
Kiedy ma zastosowanie zadatek?
Sprzedający nieruchomość chce zabezpieczyć swoje interesy jak najlepiej i przy umowie przedwstępnej sprzedaży zazwyczaj żąda zadatku, gdyż w razie odstąpienia od umowy przez kupującego chce zrekompensować sobie czas, w którym nieruchomość nie była oferowana innym klientom. W podobny sposób podchodzą także kupujący, którzy chcą być pewni, że sprzedający nagle nie sprzeda nieruchomości innej osobie, która np. zaoferuje wyższą cenę.
W praktyce często spotyka się, że sprzedający z kupującym umawiają się, żeby połowę środków wpłaconych na poczet ceny transakcyjnej stanowił zadatek, a połowę zaliczka. Takie rozwiązanie często zadowala obie strony.
Zwrot zadatku – uzgodnienia zapisane w umowie
Istnieją wyjątki zwrotu zadatku. Wszystko jednak musi być precyzyjnie zapisane w umowie przedwstępnej. Przykładem może być sytuacja, w której kupujący posiłkuje się przy zakupie nieruchomości kredytem bankowym. Przystępując do umowy przedwstępnej jest pewny, że otrzyma kredyt, lecz rzeczywistość może okazać się brutalna. Może zatem uzgodnić ze sprzedającym, że będzie mógł odstąpić od umowy, a wpłacony zadatek zostanie mu zwrócony, jeżeli np. przedstawi trzy zaświadczenia z banków o odmowie udzielenia kredytu w określonym w umowie terminie.
Podobna sytuacja może dotyczyć sprzedającego, jeżeli będzie on musiał wyjaśnić lub uporządkować pewne kwestie ze sprzedawaną nieruchomością w określonym w umowie terminie. Wówczas może uzgodnić z kupującym, że jeżeli przedstawi poświadczone dokumenty, że nie udało mu się załatwić, mimo dobrej woli, tych kwestii - zwróci zadatek kupującemu w wysokości jakiej go otrzymał od kupującego.
Należy zatem zawsze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przemyśleć i uzgodnić jej treść, żeby w razie nieprzewidzianych i niezawinionych przez strony okoliczności, nie doszło potem do niemiłych i dramatycznych niekiedy sytuacji.